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2019年房地產估價師經營與管理練習

發表時間:2019/6/14 17:34:53 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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第五章 現金流量與資金時間價值

一、單項選擇題

1、房地產開發投資活動可以從物質形態和( )兩個方面進行考察。

A、經營形態

B、貨幣形態

C、投資資金量

D、資金流通方式

2、從( )看,房地產開發活動表現為開發商運用各種工具、設備和管理手段,消耗一定量的能源,通過對土地進行開發活動,使用各種建筑材料與建筑構配件,最終生產出可供人類生產或生活入住的建筑空間,或通過對建筑物的維護維修管理活動,提供滿足各種需求的入住空間。

A、經營形態

B、貨幣形態

C、物質形態

D、資金流通方式

3、下列關于現金流量圖的表述中,錯誤的是( )。

A、向上的垂直箭線表示現金流出,向下的垂直箭線表示現金流入

B、一般為了簡化計算,假定現金流出或流入發生在計息期的期末

C、橫坐標上的“0”點可以表示資金運動的時間始點

D、某一計息周期的凈現金流量是指該時段內現金流量的代數和

4、下列房地產經營模式中,房地產投資信托基金常采用的模式是( )。

A、開發—持有出租—出售

B、購買—持有出租—出售

C、購買—更新改造—出售

D、購買—更新改造—出租—出售

5、下圖表示的是房地產開發企業( )經營模式下的典型現金流量圖。

A、開發一銷售

B、開發一持有出租一出售

C、購買一持有出租一出售

D、購買一更新改造一出租一出售

6、關于資金時間價值的說法,正確的是( )。

A、現在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同

B、在不同的時間付出同樣數額的資金在價值上是相等的

C、客觀評價房地產開發投資項目的經濟效果,只需考慮支出和收入的數額

D、由于存在資金時間價值,不同時點上發生的現金流量無法直接比較

7、同業拆放利率中大量使用的利率是( )。

A、倫敦同業拆放利率

B、新加坡同業拆放利率

C、紐約同業拆放利率

D、香港同業拆放利率

8、某筆總額10萬元,按半年付息的貸款,每半年支付利息為1400元。則該筆貸款的年利率為( )。

A、1.40%

B、2.80%

C、5.60%

D、6.09%

9、以下各項中,屬于流動性偏好利率理論的觀點的是( )。

A、資本供求決定利率水平,利率不受貨幣因素的影響

B、利率取決于貨幣供給量與流動性偏好的均衡水平

C、可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求三個要素構成

D、利息量的多少取決于利潤總額,利率的高低取決于平均利潤率

10、可貸資金利率理論認為,可貸資金需求的構成要素不包括( )。

A、投資需求

B、赤字需求

C、社會需求

D、家庭需求

11、李某從銀行貸款100萬元購一套200萬元的商用房,貸款期限3年,年利率6%,按月計息,采用到期一次付清的還款方式,問3年后,他應該向銀行還息為( )萬元。

A、39.34

B、19.67

C、20.38

D、30.56

12、房地產開發企業向銀行申請了貸款額為1000萬元,期限為3年,年利率為8%的抵押貸款,到期一次還本付息,則與按年計息相比,按月計息要多付( )萬元。

A、2.00

B、7.30

C、8.53

D、10.53

13、銀行為某家庭提供了期限為15年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款,若該筆貸款的實際年利率為6.25%,則名義年利率是( )。

A、6.02%

B、6.08%

C、6.50%

D、6.85%

14、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息,乙貸款以季計息,丙貸款以月計息,則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是( )。

A、甲>乙>丙

B、丙>乙>甲

C、乙>甲>丙

D、乙>丙>甲

15、若名義利率為10%,通貨膨脹率為4%,則實際利率為( )。

A、5.77%

B、6.00%

C、12.00%

D、14.40%

16、資金運動起點時的金額稱為( )。

A、現值

B、終值

C、年值

D、時值

17、當計息周期短于1年時,實際利率與名義利率的關系是( )。

A、名義利率大于實際利率

B、實際利率大于名義利率

C、名義利率等于實際利率

D、實際利率小于名義利率

18、某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3,下列關系中正確的是( )。

A、I3>I2>I1

B、I2>I3>I1

C、I1>I3>I2

D、I1>I2>I3

19、對于系數(1+i)n,我們稱為( )。

A、一次支付終值系數

B、一次支付現值系數

C、等額序列支付現值系數

D、等額序列支付資金回收系數

20、為了在未來5年內通過儲蓄得到6萬元,若月利率為1%,每年年初應存入( )元。

A、8000

B、8269

C、7432

D、7000

答案部分

一、單項選擇題

1、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是現金流量的概念。房地產開發投資活動可以從貨幣形態和物質形態兩個方面進行考察。參見教材P145。

2、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是現金流量的概念。從物質形態看,房地產開發活動表現為開發商運用各種工具、設備和管理手段,消耗一定量的能源,通過對土地進行開發活動,使用各種建筑材料與建筑構配件,最終生產出可供人類生產或生活入住的建筑空間,或通過對建筑物的維護維修管理活動,提供滿足各種需求的入住空間。參見教材P145。

3、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是現金流量圖。選項A錯誤,向上的垂直箭線表示現金流入,向下的垂直箭線表示現金流出。參見教材P146。

4、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產投資活動中的現金流量。許多房地產企業購買新建成的收益性房地產,然后持有并出租經營,并在未來的某個時點將物業轉售出去,形成了購買—持有出租—出售模式。這種模式通常為大型房地產企業所采用,房地產投資信托基金也常采用這種模式。參見教材P148。

5、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產投資活動中的現金流量。購買一更新改造一出租一出售業務模式下的現金流出包括購買成本、更新改造成本、運營成本和轉售稅費,現金流入包括出租收入和持有期末的轉售收入。現金流量圖如上圖所示。參見教材P149。

6、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是資金時間價值的概念。選項A、B錯誤,在不同時點上付出或得到同樣數額的資金在價值上是不等的;選項C錯誤,客觀地評價房地產開發投資項目的經濟效果或對不同投資方案進行經濟比較時,不僅要考慮支出和收入的數額,還必須考慮每筆現金流量發生的時間。選項D正確,由于資金存在時間價值,就無法直接比較不同時點上發生的現金流量。參見教材P150。

7、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是利息與利率。同業拆放利率中大量使用的利率是倫敦同業拆放利率。參見教材P151。

8、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是名義利率與實際利率。年利息總額=1400×2=2800(元),年利率=年利息總額/年本金總額=2800/100000=2.8%。參見教材P151。

9、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是利息與利率。選項A,為古典學派的儲蓄投資決定理論的觀點;選項C,為可貸資金利率理論的觀點;選項D,為馬克思的利率決定理論的觀點。參見教材P152。

10、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是利息與利率。可貸資金利率理論認為,利率是由可貸資金的供求決定的,可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求三個要素構成。參見教材P152。

11、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是單利計息與復利計息。用公式In=P[(1+i)n-1]計算,In=100×[(1+6%/12)12×3-1]=19.67(萬元)。參見教材P154。

12、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是名義利率與實際利率。1000×[(1+8%/12)36-(1+8%)3]=10.53萬元。參見教材P155。

13、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是名義利率與實際利率。根據i=(1+r/m)m-1,6.25%=(1+r/12)12-1,求得r=6.08%。參見教材P156。

14、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是名義利率與實際利率。當每年的計息周期大于1時,實際利率大于名義利率,計息周期越短,實際利率與名義利率的差異就越大。參見教材P156。

15、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是名義利率與實際利率。解法一:實際利率=[(1+r)/(1+Rd)]-1=[(1+10%)/(1+4%)]-1=5.77%。解法二:帶有技術含量的猜測法。有通貨膨脹的存在,實際利率定會小于名義利率,因此,選項CD可直接排除。參見教材P156。

16、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是資金等效值的概念。通常情況下,在資金等效值計算的過程中,人們把資金運動起點時的金額稱為現值,把資金運動結束時與現值等值的金額稱為終值或未來值,而把資金運動過程中某一時間點上與現值等值的金額稱為時值。參見教材P156。

17、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是名義利率與實際利率。當計算周期等于1年,實際利率等于名義利率,只有當計算周期與利率標明的時間單位不一致時,才出現名義利率和實際利率的概念和區別。本題計息周期短于1年,說明計息周期數大于1。當每年的計息周期數大于1時,實際利率大于名義利率。參見教材P156。

18、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是名義利率與實際利率。名義利率越大,計息周期越短,名義利率與實際利率的差異就越大。參見教材P156。

19、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是復利計算。(1+i)n稱為“一次支付終值系數”。參見教材P157。

20、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是復利計算。年實際利率=(1+1%)12-1=12.68%,每年年初的存款額A=F×i/{[(1+i)n-1]×(1+i)}=6×12.68%/{[(1+12.68%)5-1]×(1+i)}=8269元。參見教材P158。

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