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2019房地產估價師理論與方法專項精選題

發表時間:2019/6/14 17:32:54 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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單項選擇題

1、某企業開發某土地,土地重新取得成本為1000元/m2,正常建設成本為1500元/m2,管理費用為前兩項的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費用為100元/m2,直接成本利潤率為6%,則開發后的地價為( )元/m2。

A、1840

B、2840

C、2966

D、3000

2、成本法的理論依據是( )。

A、預期原理

B、生產費用價值論

C、收益原理

D、替代原理

3、下列選項中,最適合采用成本法估價的房地產是( )。

A、商鋪

B、商品住宅

C、在建工程

D、酒店

4、在成本法估價中,關于合理確定開發用地取得途徑的說法,正確的是( )。

A、開發用地取得途徑應為估價對象土地的原始取得途徑

B、開發用地取得途徑應為價值時點估價對象所在區域類似土地的主要取得途徑

C、開發用地取得途徑應為價值時點收集的取得成本最高的土地取得途徑

D、開發用地取得途徑應為估價委托人提供的土地取得途徑

5、王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權,樓面地價為2000元/m2,容積率為3,受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅,則王某的土地成本為( )萬元。

A、2000

B、5820

C、6000

D、6180

6、某市A房地產開發公司征收B村的100畝農田。該項目涉及B村農業人口50戶,180人。據查征收前,B村人均耕地面積為1畝。另外,已知B村耕地被征收前3年平均年產值約為1000元/畝。根據規定,如按最低標準,A房地產開發公司應向每個農民支付( )元的安置補助費。

A、1000

B、2000

C、4000

D、6000

7、下列房地產開發成本中,不屬于建設成本的是( )。

A、基礎設施建設費

B、公共配套設施建設費

C、開發期間稅費

D、臨時安置費

8、下列房地產開發成本中,屬于建筑安裝工程費的是( )。

A、建筑工程費

B、電力設施工程費

C、公共配套設施建設費

D、人防工程費

9、成本法中一般不計息的項目是( )。

A、土地成本

B、銷售費用

C、建設成本

D、銷售稅費

10、估算某舊酒店2013年的建筑物重置成本。房地產估價師經實地查勘、查閱有關圖紙等資料,得知該酒樓共15層,總建筑面積為12000平方米。已知建安工程費為4000元/平方米,專業費用為建安工程費的6%,管理費用為建安工程費與專業費用之和的3%,銷售費用為售價的3%,投資利息經分析,開發經營期為1年,年利率為8%,銷售稅費為售價的6%,投資利潤率為20%。該房地產的建筑物重置總價為( )萬元。

A、5411.97

B、5986.69

C、7193.34

D、7314.56

答案部分

一、單項選擇題

1、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是開發利潤。開發利潤=(土地成本+建設成本)×直接成本利潤率=(1000+1500)×6%=150元/m2,土地價格=土地重新取得成本+建設成本+管理費用+投資利息+銷售費用+利潤=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150=3000元/m2。參見教材P282~283。

2、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是成本法的理論依據。成本法的理論依據是生產費用價值論,即商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定。參見教材P285。

3、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是成本法適用的估價對象。選項A、B適合比較法,或者收益法;選項D適合收益法。參見教材P286。

4、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是成本法估價需要具備的條件。取得途徑,有市場購買、征收集體土地、征收國有土地上房屋等。客觀成本原則。參見教材P287~288。

5、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是土地成本。土地成本為:2000×3×10000×(1+3%)=6180(萬元)。參見教材P290。

6、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是土地成本。按最低標準,A房地產開發公司應支付每個安置農民的安置補助費=1000元/畝×1畝×4=4000 元。參見教材P290。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是建設成本。建設成本包括前期費用、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費、開發期間稅費。選項D屬于土地成本。參見教材P292~293。

8、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是建設成本。建筑安裝工程費,包括建造商品房及附屬工程所發生的建筑工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費用等費用。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。參見教材P293。

9、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是投資利息。銷售稅費一般不計算利息。參見教材P294。

10、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是建筑重新購建成本的求取方法。建安工程費+專業費用+管理費用+銷售費用=4000(1+6%)(1+3%)+3%V=4367.2+3%V,投資利息=(4367.2+3%V)×[(1+8%)0.5-1]=171.33+0.00117V,銷售稅費=6%V,開發利潤=(4367.2+3%V)×20%=873.44+0.006V。V=4367.2+3%V+171.33+0.00117V+6%V+873.44+0.006V,V=5994.45元/平方米,V總=5994.45×12000=7193.34(萬元)。參見教材P304。

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